Những lưu ý khi mua bán nhà đất có sổ hồng chung

Nhà đất có sổ hồng chung luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, rắc rối về mặt pháp lý, nhất là trong vấn đề tách thửa. Nhiều người chấp nhận mua loại tài sản này bởi có giá rẻ hơn so với thị trường và hy vọng sẽ tách được thửa riêng.

Khái niệm sổ đỏ, sổ hồng chung 

Trao đổi với CafeLand về vấn đề này, luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, cho biết trước đây tồn tại loại giấy chứng nhận (GCN). Loại có bìa màu hồng dùng để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở; còn loại có bìa màu đỏ (thường gọi là sổ đỏ) dùng để chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay, theo Điều 97 Luật Đất Đai 2013, GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. 

Theo đó, những GCN đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người đã được cấp GCN trước ngày 10/12/2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang GCN theo quy định của luật này.

Như vậy, hiện nay pháp luật không quy định khái niệm sổ hồng chung và sổ hồng riêng, mà đây là cách gọi của người dân căn cứ theo màu của giấy chứng nhận. 

Nếu căn cứ vào chủ thể được cấp, thì GCN có thể được chia thành hai loại: GCN quyền sử dụng đất chung và GCN quyền sử dụng đất riêng. 

Theo Điều 98 Luật Đất Đai 2013, GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. 

Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. 

Với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì trên GCN phải ghi đầy đủ tên của những người đó và cấp cho mỗi người một GCN. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.

Nếu cấp cho cá nhân thì GCN sẽ mang tên cá nhân. Nếu cấp cho nhiều người chung quyền sử dụng đất thì GCN cấp chung có ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất.

Rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà đất có sổ hồng chung

Theo luật sư Hảo, khi mua phải nhà đất có GCN quyền sử dụng chung thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro lớn nhất là việc khai thác quyền sử dụng đất hoặc khi định đoạt quyền sử dụng đất.

Vì đây là tài sản thuộc sở hữu chung nên các bên đều có quyền và nghĩa vụ giống nhau trong việc đưa ra quyết định và nhận được sự đồng ý của nhau. Khi muốn chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng vào các mục đích khác với thỏa thuận, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người góp vốn khác của mảnh đất.

Nếu bạn đứng tên là đồng sở hữu trong sổ hồng thì sau này khi bạn muốn bán nhà cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu khác. Do đó, việc thực hiện các giao dịch về đất đai có thể sẽ phức tạp hơn các trường hợp thông thường.

Thứ hai, rủi ro khi đất có sổ hồng chung là dễ xảy ra tranh chấp. Trong trường hợp trước khi góp tiền mua mảnh đất, những người góp vốn không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung này rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên.

Để tránh những rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra, luật sư Hảo khuyến cáo trước khi mua, người mua cần kiểm tra tài sản đó có thể chuyển nhượng được hay không, đã thế chấp ở đâu hay có thuộc diện quy hoạch không? Người mua nhà đất có thể kiểm tra thông tin tại phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện nơi quản lý tài sản đó. 

Người mua cần xác định được diện tích nhà đất mình định mua được thể hiện như thể nào trên sổ chung, tìm hiểu thông tin thực tế đo đạc diện tích nhà, đất như thế nào. 

Ngoài ra, người mua cũng nên hỏi những người xung quanh thêm về những người đồng sở hữu, tình trạng an ninh quanh khu vực đó. 

Nhà đất có sổ hồng chung có được tách sổ?

Khi mua nhà đất có sổ chung, người mua đều có nhu cầu tách sổ riêng để an tâm hơn và dễ dàng quyết định về tài sản của mình. 

Theo luật sư Hảo, để tách sổ chung ra thành các sổ riêng theo quy định của pháp luật, người muốn tách thửa phải làm thủ tục, xin cấp GCN quyền sử dụng cho các thửa đất được tách. Tuy nhiên, việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch và diện tích tối thiểu tách thửa ở địa phương đó.

Luật sư Hảo cho biết, thủ tục tách thửa theo Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường gồm: đơn đề nghị tách thửa và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Sau đó Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

-  Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trong thủ tục tách thửa đã bao gồm cả thủ tục xin cấp sổ đỏ mới cho diện tích được tách. Khi giao dịch mua bán, người mua cần cảnh giác, bảo vệ quyền lợi của mình tránh thiệt hại do các rủi ro về hình thức mua nhà đất sổ chung mang lại.