Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam

Bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực của nó. 

Khi giá trị của bất động sản quá cao so với giá trị thực của nó và đến một thời điểm nhất định tính thanh khoản của bất động sản không còn thì dẫn đến tình trạng là bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm khiến cho thị trường bất động sản bị Vỡ. 

Một ví dụ điển hình cho khái niệm này. Một Lô đất A có giá trị thực là 800 triệu. Khi bong bóng bất động sản xảy ra giá lô đất A này tăng lên 1,2 tỷ, Sau đó, một người thấy miếng đất lên giá nhanh quá, sợ đất tiếp tục lên giá cao hơn nữa nên mua lại giá này, và người khác mua lại với giá cao hơn vì ai cũng hi vọng miếng đất sẽ lên giá cao để họ kiếm lời.

Nhưng đến khi bong bóng bất động sản phình to và nổ, giá miếng đất lên quá cao so với giá trị thực mà đến lúc không ai còn muốn mua nữa, sau đó nó sẽ chững lại và tụt thê thảm. Đó là sự phát triển của bong bóng bất động sản.

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam. Ảnh minh họa

 

Nhà đất Phú Yên – Mọi thứ tồn tại đều phải có lý do. Dẫu vậy, rất khó để tìm ra lý do cho cơn sốt đất nền tại nhiều tỉnh thành Việt Nam.

Trong báo cáo “bong bóngbất động sản (UBS) năm 2020 của Ngân hàng Thụy Sĩ, các thành phố được coi là đang ở trong “bong bóng” bao gồm Munich, Frankfurt (Đức) và Toronto (Canada), Hồng Kông, Paris (Pháp), Amsterdam (Hà Lan) và Zurich (Thụy Sĩ). Theo tiêu chí của UBS, các thành phố lớn được lựa chọn trong nghiên cứu được chia thành 4 nhóm: bong bóng, trên giá trị, hợp lý và dưới giá trị.

Đi làm công ăn lương mất bao nhiêu năm mới có được một căn hộ chung cư xứng tầm ở Hà Nội hoặc TP.HCM? Nếu lấy tiêu chuẩn căn hộ 60m2 và giá trung bình là 50 triệu đồng/m2 thì một người thu nhập 15 triệu đồng/ háng sẽ cần tích góp gần 17 năm thu nhập. Con số này nếu so với thế giới thì thuộc nhóm dẫn đầu, ngang với “Kinh đô ánh sáng” Paris và thấp hơn một chút so với Hong Kong (Trung Quốc).

 

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam

Điểm chung của các thành phố được phân loại là “bong bóng” là dân số của họ tăng lên nhanh chóng. Nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng dân số không gì khác ngoài việc các thành phố này là trung tâm tạo ra khối lượng lớn công ăn việc làm, thu hút đông đảo nguồn lao động. Trong một cuộc khảo sát gần đây tại Pháp về các thành phố đáng sống, tiêu chí quan trọng nhất đối với phần lớn người được hỏi đó là việc làm, sau đó là điều kiện sống, cơ sở hạ tầng…

 

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam
Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam. Ảnh minh họa

 

Điều này cũng được thể hiện rõ ở một số thành phố châu Âu khác như Munich, Frankfurt, Amsterdam trong những năm gần đây. Với các thành phố lớn là trung tâm kinh tế của các quốc gia, khả năng có việc làm là chìa khóa then chốt cho sự gia tăng dân số. Nhiều thành phố đã mở rộng vùng phụ cận sang khu vực 4 và 5, nhưng nhu cầu vẫn tăng lên.

Theo báo cáo UBS, giá nhà so với thu nhập hàng năm của một công nhân lành nghề ở các thành phố lớn dao động từ 7-20 năm. Cao nhất ở Hong Kong với 20 năm, Singapore hay Tokyo là 12 năm và Zurich, Sydney là 7 năm. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là thu nhập hàng năm của những người lao động có tay nghề cao. Nếu giá nhà tiêu chuẩn bằng 1/3 thu nhập thì số năm tích lũy phải gấp 3 lần, tức là ở Hong Kong là 60 năm, Singapore là 36 năm, còn nếu ở Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh tính theo giả thiết trên, sẽ là 51 năm.

Bên cạnh tiêu chí giá nhà/thu nhập, một tiêu chí khác cũng được sử dụng để đo mức độ “bong bóng” là tiêu chí giá nhà/giá thuê.

Nếu cũng là một căn hộ 60m2 gần trung tâm thành phố, Hong Kong cần thuê trong 38 năm, ở Zurich là 37 năm, ở Paris là 36 năm và Munich lên đến 39 năm. Nếu thử tìm hiểu thông tin cho thuê chung cư tại một quận giáp ranh trung tâm TP.HCM, căn hộ giá 3 tỷ, giá thuê 5 triệu một tháng thì chỉ số này lên đến 50 năm.

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam. Ảnh minh họa

 

Điều khiến trường hợp của hai thành phố lớn nhất Việt Nam trở nên đặc biệt là vì chúng sở hữu những đặc điểm riêng. Bên cạnh những đặc điểm chung của các thành phố lớn khác trên thế giới như trung tâm kinh tế và thị trường lao động lớn, các kênh tài sản đầu tư tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế. Chỉ có bất động sản và chứng khoán, trong khi vàng và ngoại tệ mạnh chủ yếu là phòng hộ.

Bên cạnh đó, tình trạng tham nhũng và dòng tiền không rõ ràng cũng là một yếu tố khiến nhu cầu nhà ở tại hai thành phố lớn luôn vượt cung. Chưa kể các chính sách thuế chưa hạn chế được tình trạng đầu cơ, tích lũy tài sản, chủ yếu là bất động sản.

 

“Bong bóng” bất động sản nhân tạo

Nếu căn cứ vào các tiêu chí như giá nhà trên thu nhập hay giá nhà trên giá cho thuê thì hiện tượng sốt đất xảy ra ở các tỉnh thành Việt Nam là không bình thường chút nào. Nếu giá nhà đất tăng theo thời gian, đồng nghĩa với việc thu nhập của người lao động địa phương hoặc người cho thuê cũng phải tăng tương ứng, nhưng hiện tượng này chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, vì thế điều này hoàn toàn không hợp lý.

Do đó, chỉ có một khả năng đây là hiện tượng đầu cơ, tạo sóng ảo. Những người “châm ngòi” sẽ tạo ra những thông tin rất thuận lợi, có thể là giả hoặc thông tin thật về kế hoạch hoặc dự án trong tương lai và sau đó tạo ra một thị trường ảo, chuyển từ người này sang người khác, nhưng chủ thật vẫn vậy. Đã có nhiều dự án “bánh vẽ” được lập tại một số tỉnh thành, sau một thời gian ngắn “sốt nóng”, phân lô, mua bán trao tay, đất nền trở thành bãi đất hoang. Các nhà đầu tư thứ cấp nếu chỉ nhìn thấy lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn mà không đủ lý trí để phân tích sẽ sợ mình bỏ lỡ cơ hội (FOMO), từ đó dễ rơi vào vòng xoáy.

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam. Ảnh minh họa

 

Nguy hiểm hơn, có những nhà đầu tư dựa vào đòn bẩy tài chính thì hậu quả không chỉ người đó mà cả người cho vay, và các tổ chức tín dụng đều có thể chịu tổn thất nặng nề.

Giá nhà/thu nhập cũng có thể được nhìn nhận từ quan điểm giá cổ phiếu với tỷ lệ P/E.

Mức giá P/E cao vẫn có thể là hiện tượng hợp lý khi doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng cao, nhưng thu nhập bình quân của người lao động ở một địa điểm nào đó khó tăng trưởng nhanh như lợi nhuận của doanh nghiệp, tính bằng chục phần trăm một năm.

Làm thế nào để quản lý “bong bóng” bất động sản?

Chính vì vậy, chính phủ nhiều nước luôn thận trọng và kiểm soát giá nhà đất để không rơi vào tình trạng “bong bóng” căng. Điều này nghĩa là hiện tượng “bong bóng” nhưng ở mức có thể chấp nhận được. Bởi khi “bong bóng” vỡ, trong trường hợp tài sản của người dân chiếm tỷ trọng cao trong bất động sản thì giá trị tài sản ròng của bất động sản đó sẽ giảm xuống nhanh chóng và bất ngờ, có thể gây ra khủng hoảng nếu tài sản được hình thành từ vốn vay.

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam. Ảnh minh họa

 

Chính phủ nhiều nước đã giảm áp lực về nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn bằng cách phát triển các thành phố vệ tinh, phát triển hệ thống giao thông công cộng tốc độ cao để kết nối các thành phố này với khu trung tâm, từ khoảng cách 100-200 km có thể đi lại hàng ngày. Chủ trương phát triển thành phố mới ở ngoại ô, chuyển công việc ra khỏi trung tâm thành phố cũng là cách nhiều nước đã và đang làm.

Sự can thiệp của nhà nước trong việc kiểm soát “bong bóng” bất động sản là rất cần thiết, vì sự ổn định của nền kinh tế cũng như thu hẹp bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh các chính sách quy hoạch, tác động trực tiếp đến lợi ích kinh tế thông qua các chính sách thuế như thắt chặt khu trung tâm, khuyến khích các vùng vệ tinh, các thành phố quy mô vừa khác cũng là một cách hiệu quả để điều tiết “bong bóng” bất động sản.

Nguồn: https://cafeland.vn/tin-tuc/giai-ma-bong-bong-bat-dong-san-viet-nam-103222.html


Bài viết liên quan

Môi giới BĐS cần chuẩn bị gì khi thị trường trở lại?
Môi giới BĐS cần chuẩn bị gì khi thị trường trở lại?
Nhà đất Tuy Hòa Phú Yên: từ ngày 5/10 Tỉnh bắt đầu cho phép một số hoạt...
Có nhiều người cất tiền chờ Covid mới mua nhà, mua đất
Có nhiều người cất tiền chờ Covid mới mua nhà, mua đất
Nhà Đất Tuy Hòa - Mặc dù chịu tác động của dịch bệnh, nhưng bất động...
Việt Nam sẽ chấp nhận và sử dụng hộ chiếu vaccine thế nào?
Việt Nam sẽ chấp nhận và sử dụng hộ chiếu vaccine thế nào?
Theo Người phát ngôn Bộ Ngoại giao, Lãnh đạo Chính phủ đã đồng ý với bộ...
Lãi suất giảm mạnh, có nên chớp thời cơ vay mua nhà?
Lãi suất giảm mạnh, có nên chớp thời cơ vay mua nhà?
Kể từ đầu năm 2020 đến nay, các ngân hàng liên tục có động thái điều...
Lãi suất vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất tháng 8/2020?
Lãi suất vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất tháng 8/2020?
Tháng 8/2020, các ngân hàng vẫn tiếp tục triển khai nhiều gói cho vay mua nhà với...
Báo cáo thị trường bất động sản quý 2-2010
Báo cáo thị trường bất động sản quý 2-2010
Nguồn cung và tỷ lệ giao dịch trên thị trường bất động sản trong tháng 5...
Vàng lên đỉnh, chứng khoán biến động khó lường, có nên mua nhà đất lúc này?
Vàng lên đỉnh, chứng khoán biến động khó lường, có nên mua nhà đất lúc này?
Vàng, chứng khoán, bất động sản là những kênh đầu tư chính trên thị...
Dịch Covid-19 là cơ hội để mua bất động sản giá rẻ
Dịch Covid-19 là cơ hội để mua bất động sản giá rẻ
Dịch bệnh Covid-19 khiến thị trường bất động sản chững lại, nhiều phân...
Giá mặt bằng bán lẻ lao dốc, nhà đầu tư cho thuê ngồi trên đống lửa vì COVID-19
Giá mặt bằng bán lẻ lao dốc, nhà đầu tư cho thuê ngồi trên đống lửa vì COVID-19
Vốn đã ảm đạm, hàng loạt cửa hàng đóng cửa trước đó thì mới đây UBND...
Không thể bỏ bảo lãnh bán nhà
Không thể bỏ bảo lãnh bán nhà "trên giấy"
Bỏ bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ đẩy rủi ro về phía...
Nghị định 25:
Nghị định 25: "Cú hích" mới cho thị trường bất động sản
Theo các chuyên gia trong ngành, trong bối cảnh thị trường BĐS đang gặp khó khăn...
Thị trường bất động sản ế ẩm do dịch Covid-19: Bộ Xây dựng đề xuất gói hỗ trợ
Thị trường bất động sản ế ẩm do dịch Covid-19: Bộ Xây dựng đề xuất gói hỗ trợ
Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục...
Không thể bỏ bảo lãnh bán nhà
Không thể bỏ bảo lãnh bán nhà "trên giấy"
Bỏ bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ đẩy rủi ro về phía...
Nhà đầu tư loay hoay tìm bến đỗ cho dòng tiền
Nhà đầu tư loay hoay tìm bến đỗ cho dòng tiền
Nhiều nhà đầu tư loay hoay tìm sản phẩm nhà đất để đầu tư khi nguồn cung...
Ế ẩm vì vắng khách, nhiều khách sạn Nha Trang cửa đóng then cài
Ế ẩm vì vắng khách, nhiều khách sạn Nha Trang cửa đóng then cài
Nhiều khách sạn lớn, nhỏ ở TP Nha Trang (Khánh Hoà) đã bắt đầu đóng cửa vì...
Lời cảnh tỉnh cho nhà đầu tư đất nền
Lời cảnh tỉnh cho nhà đầu tư đất nền
Theo một số chuyên gia trong ngành, những tiềm ẩn về rủi ro và tác động tiêu...
Người thuê nhà có được miễn, giảm tiền thuê mặt bằng trong đại dịch Covid-19?
Người thuê nhà có được miễn, giảm tiền thuê mặt bằng trong đại dịch Covid-19?
Xoay quanh vấn đề nhiều hàng quán phải đóng cửa do dịch Covid-19, nhiều câu...
Thị trường ngày 20/3: Dầu thô Mỹ bật tăng 25%, vàng tiếp đà giảm
Thị trường ngày 20/3: Dầu thô Mỹ bật tăng 25%, vàng tiếp đà giảm
Sắc xanh đã trở lại thị trường dầu và ngũ cốc khi Tổng thống Mỹ Donald...
3 nguyên tắc phải biết khi chọn đồ nội thất cho nhà mới
3 nguyên tắc phải biết khi chọn đồ nội thất cho nhà mới
Với thị trường bất động sản hiện nay, việc mua một căn nhà mới cho gia...
4 loại hình bất động sản sẽ tăng trưởng đột biến giúp nhà đầu tư
4 loại hình bất động sản sẽ tăng trưởng đột biến giúp nhà đầu tư "hái ra tiền" trong mùa dịch
Nhu cầu thị trường ngách như mô hình kho vận tự động hóa và kho lạnh sẽ...
Phân khúc bất động sản nào sẽ nóng giữa đại dịch Covid-19?
Phân khúc bất động sản nào sẽ nóng giữa đại dịch Covid-19?
Dịch bệnh Covid-19 rõ ràng đã có những tác động ngắn hạn lên nhiều phân...
Kịch bản nào cho giá nhà đất giữa cú sốc mang tên Covid-19?
Kịch bản nào cho giá nhà đất giữa cú sốc mang tên Covid-19?
Kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát, một trong những câu hỏi được đặt ra...
Đất 5%: 5 điều cần biết trước khi sử dụng để không hối tiếc
Đất 5%: 5 điều cần biết trước khi sử dụng để không hối tiếc
Thị trường bất động sản có một thuật ngữ được rất nhiều người sử...
Nhu cầu thuê trọ giảm mạnh tại các đô thị lớn
Nhu cầu thuê trọ giảm mạnh tại các đô thị lớn
Nhiều hộ kinh doanh phòng trọ cho thuê tại các đô thị lớn đang gặp khó khăn...
Kiếm tiền tỷ từ đi buôn nhà nát
Kiếm tiền tỷ từ đi buôn nhà nát
Những căn nhà nát, cũ kĩ tại khu ven Tp.HCM, sau khi mua xong tu sửa lại nhà đầu...
NHNN hạ lãi suất, giúp tháo gỡ khó khăn
NHNN hạ lãi suất, giúp tháo gỡ khó khăn
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thông báo giảm một loạt lãi suất, bắt đầu...
Ba loại bất động sản dành cho nhà đầu tư có một tỉ đồng
Ba loại bất động sản dành cho nhà đầu tư có một tỉ đồng
Căn hộ có vị trí tốt, đất nền và tài sản có thể khai thác được như nhà...
Bất cập sau khi ban hành bảng giá đất mới
Bất cập sau khi ban hành bảng giá đất mới
Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 hết hiệu lực từ ngày 31-12-2019. Bảng giá...
Ngoài BĐS nghỉ dưỡng, phân khúc nào chịu ảnh hưởng của Covid-19?
Ngoài BĐS nghỉ dưỡng, phân khúc nào chịu ảnh hưởng của Covid-19?
Bên cạnh bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản bán lẻ cũng đang là...
Dịch Covid 19 rồi sẽ sớm qua đi, chỉ còn nhà đầu tư nhìn xa trông rộng sẽ ở lại
Dịch Covid 19 rồi sẽ sớm qua đi, chỉ còn nhà đầu tư nhìn xa trông rộng sẽ ở lại
Giữa mùa bán tháo cổ phiếu vì dịch bệnh, thì các nhà đầu tư thông minh, nhìn...