Bắt bệnh trầm lắng, kê đơn thị trường bất động sản 2020

2019 được coi là năm “trầm” của thị trường bất động sản do hàng loạt những vướng mắc từ cơ chế chính sách và nguồn vốn. Batdongsan.com.vn đã ghi nhận ý kiến chuyên gia về giải pháp phát triển thị trường lành mạnh và bền vững trong năm tới.

Mười giải pháp phát triển thị trường bền vững

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, để thị trường phát triển bền vững cần triển khai đồng bộ và quyết liệt một loạt giải pháp. 

Một là, nhanh chóng hoàn thiện hướng dẫn triển khai luật Quy hoạch (2017), thống nhất các vấn đề có liên quan về Luật quy hoạch, Luật quy hoạch đô thị và Luật quản lý phát triển đô thị (sắp ban hành), Luật Nhà ở (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014) và Luật Đất đai (2013).

Hai là, nghiên cứu và ban hành hệ thống pháp lý đối với condotel, officetel. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về loại hình bất động sản này phải giải quyết được các vấn đề: sở hữu, giao dịch, lợi ích các bên, phân chia các chi phí có liên quan đến bảo quản, vận hành sản phẩm...

Ba là, tập trung tháo gỡ những rào cản tiếp cận đất đai cho các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp: Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về quyền tiếp cận đất dự án; xác định rõ vai trò của các bên liên quan trong thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng; giải quyết triệt để các vấn đề có liên quan đến hạ tầng ngoài hàng rào bất động sản công nghiệp; tiến dần đến cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất, dần xóa bỏ triệt để chỉ định giao đất.

Bốn là, tập trung nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến tài chính phái sinh bất động sản, đặc biệt là ba nhóm công cụ quỹ đầu tư tín thác bất động sản, hệ thống thế chấp thứ cấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản; trái phiếu hóa bất động sản – quyền sử dụng đất và cổ phần hóa quyền sử đụng đất. Nghiên cứu trình ban hành các luật có liên quan như Luật thuế tài sản, Luật chống đầu cơ đất đai, bất động sản, Luật sở hữu...

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

Năm là, tích cực thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, đặc biệt vốn ODA, vốn trái phiếu chính phủ, vốn PPP đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Khẩn trương ban hành các văn bản quy phạm dưới luật hướng dẫn thực hiện Luật Đầu tư công sửa đổi (2019), Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư (2014), Luật Đấu thầu (2013), Luật PPP.

Sáu là, khẩn trương nghiên cứu trình ban hành Luật Đất đai sửa đổi Luật Đất đai 2013 với các định hướng về giao đất, cho thuê đất, đăng kí, thống kê, định giá, áp giá theo hướng ứng dụng công nghệ 4.0. Đặc biệt, đưa vào vận dụng đầy đủ 5 phương pháp truyền thống về định giá bất động sản. Tin học hóa hệ thống thông tin đất đai để đăng kí đất đai được liên thông cả nước, truy cập mọi nơi.

Bảy là, tìm kiếm nguồn vốn tạo quỹ hỗ trợ lãi suất cho phát triển nhà giá thấp. Tìm kiếm các nguồn khả dụng để hình thành các quỹ hỗ trợ đầu tư bất động sản giá thấp tương tự như gói 30 nghìn tỷ những năm 2013-2016.

Tám là, rà soát, chế tài các dự án bất động sản chậm triển khai hoặc không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế. 

Chín là, thử nghiệm và đưa vào thực hiện các cơ chế đặc thù đối với thị trường bất động sản. Chẳng hạn, cơ chế sử dụng quỹ đất hành lang công trình hạ tầng, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng.

Mười là, thúc đẩy mạnh mẽ công cuộc tăng cường đầu tư phát triển cơ sơ hạ tầng. Đặc biệt, 4 loại cơ sở hạ tầng có ý nghĩa thúc đẩy mạnh mẽ để vượt qua bẫy thu nhập trung bình: hệ thống đường cao tốc quốc gia, hệ thống sân bay quốc tế và trong nước, hệ thống cảng biển quốc tế, hệ thống hạ tầng đô thị.  

Thực hiện đồng bộ các giải pháp trước mắt và dài hạn

Đồng quan điểm, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh việc thực hiện một số giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những bất cập hiện tại.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Về giải pháp dài hạn, cần sửa đổi, bổ sung hoàn thiện một số quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh bất động sản như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

Về giải pháp trước mắt, Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định liên quan đến trình tự, thủ tục đầu tư, thủ tục đất đai (trong đó có nội dung quy định liên quan đến Nghị định 11/2013/NĐ-CP) để tháo gỡ những khó khăn, bất cập hiện nay.

Các Bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục thực hiện nghiêm nhiệm vụ đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 về việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Các Bộ, ngành cần sớm nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách, văn bản quy định liên quan đến phát triển và quản lý các công trình condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng để ban hành trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và môi trường cần sớm có hướng dẫn cụ thể các hình thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với các trường hợp tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng không phải là đất ở.

Ngoài ra, các địa phương cần chú trọng xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để có cơ sở bố trí quỹ đất, nguồn lực phục vụ cho phát triển các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở xã hội; tập trung bố trí nhân lực và ngân sách để xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản từ Trung ương đến địa phương, bảo đảm hệ thống cơ sở dữ liệu được kết nối và vận hành theo quy định; Tăng cường công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản; thành lập tổ công tác liên ngành để trực tiếp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đối với các dự án bất động sản trên địa bàn.

An An