Bất động sản 2020: Đất nền vẫn là vua

Trao đổi bên lề buổi họp báo công bố thị trường bất động sản 2019 và dự báo 2020 mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn trong năm 2020, nên đòi hỏi phải có sự nâng cấp của đội ngũ môi giới, sàn giao dịch bất động sản. Riêng về xu hướng đầu tư, đất nền vẫn sẽ là dòng sản phẩm được các nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất.

Bán hàng phải thông qua sàn, môi giới

Theo ông, từ những khó khăn của năm 2019, thị trường bất động sản 2020 có cơ hội nào để phát triển bền vững hơn?

Ông Nguyễn Văn Đính: Năm 2019, thị trường diễn ra mất cân đối, nguồn hàng khan hiếm khiến cho tính cạnh tranh thị trường ngày càng lớn. Nhiều khả năng trong thời gian tới, nhiều môi giới sẽ không trụ được với nghề. Đây là thử thách lớn nhưng cũng là cơ hội để nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường. Sự sàng lọc, đào thải của nghề này theo đó sẽ khốc liệt hơn. Do vậy nhiều sàn giao dịch bắt đầu chuyển từ lượng sang chất, tìm các giải pháp tối ưu để đẩy hàng.

Trong thời đại công nghệ 4.0, bán hàng bằng công nghệ sẽ là một xu hướng vì hiệu quả hơn, nhanh hơn, giúp người bán và người mua hiểu vấn đề dễ dàng hơn nhưng rủi ro cũng cao hơn. Đó là môi giới dễ bị mất thông tin từ chính những công nghệ, trong khi thông tin lại là yếu tố quan trọng nhất của nghề môi giới bất động sản.

Nhiều giải pháp bán hàng được các chủ đầu tư áp dụng, làm sao để giảm thiểu các chi phí trong bối cảnh giá cả bị đẩy lên, nếu đẩy lên theo thị trường thì khó bán, khó cạnh tranh.

Có những chủ đầu tư tự bán, thuê môi giới hay thành lập sàn giao dịch. Việc này có thể giúp chủ đầu tư giảm chi phí nhưng nếu tự thấy việc tự bán hàng không hiệu quả thì chủ đầu tư phải tính toán lại.

Nhiều sàn giao dịch hiện đang phải cạnh tranh rất quyết liệt. Một số đơn vị dùng công cụ để giảm thiểu chi phí bán hàng nhằm lôi kéo các nhà môi giới tham gia, dẫn đến sự cạnh tranh mạnh trong thị trường. Như vậy, để giải quyết vấn đề, bản thân môi giới phải thay đổi, chuyên nghiệp, hiệu quả và nâng cao trình độ.

Chúng tôi đang có kiến nghị với cơ quan quản lý là bán hàng bắt buộc phải qua môi giới để minh bạch thị trường. Doanh nghiệp sản xuất chỉ sản xuất, nếu tham gia vào quá trình bán hàng thì sản phẩm có thể bị thổi phồng, không được kiểm chứng. Do đó phải thông qua sàn và sàn đó phải chuyên nghiệp, được nâng cấp ở một mức cao hơn, hoạt động tốt hơn.

Các sản phẩm đã đưa vào sàn bán thì chất lượng phải tốt, được kiểm chứng, bảo đảm lợi ích cho khách hàng để tránh dẫn đến tình trạng như Alibaba. Những đơn vị bán hàng không qua sàn đều không được chấp nhận vì như vậy là trái quy định.

Với đề xuất này, lãnh đạo Bộ Xây dựng hiện đang rất ủng hộ. Tất nhiên, mục đích của đề xuất không nhằm tạo sự độc quyền trong bán hàng của môi giới, mà chỉ nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường.

Năm 2020 có nhiều chính sách có hiệu lực liên quan đến lĩnh vực đất đai trong đó có Nghị định 91 xử lý các vi phạm về quản lý, sử dụng đất. Theo ông, nghị định này có tác động như thế nào đối với thị trường bất động sản?

Bất cứ nghị định, chính sách nào khi ban hành cũng đều có sự ảnh hưởng đến thị trường. Vấn đề là ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực.

Nghị định 91 ra đời thì những vấn đề sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai trước đây chưa được xử lý thì nay đã có công cụ, cơ sở để xử lý. Việc này đầu tiên sẽ làm cho thị trường giảm đi sai phạm trong sử dụng, quản lý đất đai. Đó là ảnh hưởng tích cực, làm cho các chủ đầu tư có thái độ tích cực hơn trong sử dụng đất đai.

Mới đây Chính phủ cũng ban hành khung giá đất mới giai đoạn 2020-2025, tăng từ 15 - 30%. Ông đánh giá như thế nào về mức tăng này?

Theo quy định, khung giá đất được điều chỉnh năm năm một lần. Việc tăng hay giảm phụ thuộc vào thị trường. Thị trường đồng nhất có xu hướng tăng thì sẽ điều chỉnh theo xu hướng tăng và ngược lại.

Trong năm năm trở lại đây, giá đất hầu hết ở các địa phương đều tăng, còn tăng tỷ lệ bao nhiêu phần trăm phụ thuộc vào mức tăng bình quân của thị trường. Tôi cho rằng việc các cơ quan chuyên môn tính toán, xây dựng mức tăng thì chắc chắn đã có cơ sở, bài toán của họ. Động thái này hoàn toàn theo quy định của pháp luật.

Nhiều ý kiến lo ngại việc tăng giá đất khiến lượng giao dịch bất động sản sẽ giảm, khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp ngày càng xa. Theo ông lo ngại này có đúng với thực tế hiện nay?

Điều này cũng có môt phần đúng. Tuy nhiên, việc tăng giá có ảnh hưởng đối với các dự án bất động sản, giá nhà đất thì ít nhưng tăng trong chi phí sản xuất thì sẽ lớn hơn.

Luật Đất đai quy định, dự án dưới 30 tỉ đồng mới lấy bảng giá để tính tiền sử dụng đất, trên 30 tỉ đồng phải có bộ phận liên ngành thẩm định giá, lấy giá thị trường để so sánh, tính tiền sử dụng đất. Cho nên, việc điều chỉnh khung giá đất mới ở đây có ảnh hưởng về mặt nào đó nhưng không nhiều.

Ảnh hưởng đến các chi phí sản xuất kinh doanh là rõ nét nhất. Bởi lẽ các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đều phải thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm. Bây giờ phải tính lại, chi phí trả tiền thuê đất hàng năm của doanh nghiệp sẽ bị tăng lên, từ đó áp lực tăng giá bán lên sản phẩm. Tôi nghĩ rằng việc này các địa phương sẽ phải cân nhắc.

Một chính sách tôi cho rằng vẫn còn thiếu để áp dụng cho thị trường bất động sản 2020, liên quan đến việc thu hồi hoặc định giá đất đối với các khu đất đã giao cho doanh nghiệp nhưng không được thực hiện.

Cụ thể, phải có quy định nếu giao đất để xây nhà ở, trong bao lâu doanh nghiệp không xây, để đó găm giữ đất, biến những khu đất vàng trở thành đất hoang, cỏ mọc um tùm thì sau sáu  tháng hay một năm phải nộp thuế, càng để lâu thuế sẽ càng cao. Nếu có quy định này, chủ đầu tư sẽ ngay lập tức phải có phương án triển khai dự án ngay, hạn chế các dự án treo, gây lãng phí đất đai và thất thu ngân sách.

Đất nền vẫn là sản phẩm chủ đạo

Đất nền được dự báo vẫn là sản phẩm chủ đạo trong năm 2020.

Vừa qua, sau khi có thông báo 19 chủ đầu tư được cải tạo các khu tập thể cũ thì môi giới và nhà đầu tư bắt đầu nhăm nhe thị trường này. Ông đánh giá thế nào về tiềm năng của phân khúc này trong năm 2020?

Thị trường “chung cư cũ” sẽ không bùng nổ trong thời gian gần, nhất là trong năm 2020. Toàn bộ việc phát triển cải tạo chung cư cũ chắc chắn mới chỉ dừng lại ở các đồ án, nghiên cứu. Chúng ta còn đang phải chờ đợi thêm, vì chủ trương này đã được nhắc đến hơn chục năm nhưng theo thống kê mới chỉ có 1% nhà chung cư cũ được cải tạo và đang vướng nhiều điểm nghẽn.

Các đồ án đang được trình, làm sao để quá trình khai thác phải đảm bảo lợi ích của cả ba bên gồm Nhà nước, người dân và doanh nghiệp là một vấn đề. Đây là bài toán chưa thể giải ngay được trong năm 2020.

Hà Nội đã thành lập tổ công tác gồm Giám đốc Sở Xây dựng, Bô Xây dựng, Sở Quy hoạch tham gia để đề xuất nghiên cứu xây dựng giải pháp, cơ chế đặc thù cho cải tạo chung cư cũ trình thành phố, Chính phủ phê duyệt. Một cơ chế đặc thù không phải trình lên đã được duyệt ngay. Nếu có giải quyết được thì không thể trong một năm mà là bài toán dài hơi.

Vậy theo ông, trong năm tới phân khúc nào sẽ là phân khúc chủ đạo hấp dẫn các nhà đầu tư?

Ở Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung nhà ở đang hạn chế, chủ yếu là phân khúc nhà ở trung và cao cấp, không có phân khúc nhà ở giá rẻ hơn. Lúc đó, phân khúc nào thu hút, được quan tâm sẽ phụ thuộc vào chất lượng, việc thực hiện dự án của chủ đầu tư tại dự án đó và khu vực đó.

Riêng phân khúc nhà ở giá rẻ, hiện nay không có doanh nghiệp nào mặn mà với dòng sản phẩm này, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM đang mất dần dòng dự án này, chỉ còn rất ít các dự án được phê duyệt trước đây. Tại Hà Nội chỉ còn một số khu vực như Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm. Các dự án mới không có. Bài toán để dân tiếp cận nhà ở cần nhiều giải pháp đồng bộ, trong đó cần đẩy mạnh hơn các quỹ nhà giá thấp tại các dự án đô thị.

Đối với thị trường chung, theo tôi đất nền vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo được các nhà đầu tư quan tâm nhất trong năm 2020.

Xin cảm ơn ông!