Bất động sản năm 2020: Sẽ có căn hộ giá 25 triệu đồng/m2 trở xuống?

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, nhà ở giá thấp từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống là rất thiếu, đặc biệt là ở các tỉnh và thành phố loại 1. Thiếu tức là nhu cầu cao và phải có yếu tố thúc đẩy nhu cầu và chắc chắn năm 2020 sẽ có các sản phẩm bán ra.

Bên cạnh đó, cũng theo nhận định của các chuyện gia, năm 2020, nguồn cung bất động sản sẽ thiếu; thị trường sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn bởi một số quy định mới về pháp lý… khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Các chuyên gia lo ngại năm 2020, thị trường này còn khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều

Thị trường bị kiểm soát chặt chẽ hơn

Phát biểu trước báo chí mới đây, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho hay, thị trường bất động sản sẽ phát triển trong sự kiểm soát. Hiện nay các quy định về lĩnh vực bất động sản chưa thay đổi nhiều, nhưng việc thực hiện các quy định về luật Đất đai, luật Đầu tư, luật Xây dựng, quy hoạch đô thị, luật Nhà ở… chặt chẽ hơn.

Việc các thủ tục được kiểm soát chặt chẽ hơn dẫn đến số các dự án được phê duyệt trong năm 2018 và 2019 rất ít. Các dự án hiện nay được khởi công xây dựng, triển khai bán hàng đều là những dự án được phê duyệt từ thời kỳ trước.

Cũng theo ông Nam, lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

“Việc tăng tỷ lệ an toàn cũng là một cách giảm nguồn cho thị trường bất động sản, cũng như việc kiểm soát chặt việc cho vay đối với những sản phẩm có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên…”, ông Nam cho hay.

Cùng với đó là hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Ngoài ra, theo ông Nam, những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới, việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao.

Nhiều quy định thay đổi nhưng còn mơ hồ

Phân tích rõ hơn về điều này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest nhìn nhận, khó khăn của thị trường cũng như của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền.

Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai... đều có sự sửa đổi, theo đó, nhiều quy định liên quan đến giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai... cũng thay đổi. Tuy nhiên, thủ tục hành chính vẫn còn mơ hồ, chồng chéo.

Nhiều đơn vị thực thi pháp luật hiện vẫn chưa hiểu rõ, chưa nắm được có cái gì mới, cái gì nên làm và cái gì không nên làm. Vì vậy, không ai dám ký, đồng thời các cơ quan chức năng cũng không thể hướng dẫn các doanh nghiệp làm đúng Luật, khiến hàng loạt dự án bị chững lại…

Thế nhưng tiếng nói của doanh nghiệp, những người chấp hành luật pháp thì dường như chưa được các cơ quan soạn thảo Luật để tâm nên nhiều quy định còn bất cập và gây nhiều bức xúc.

Với tình trạng này, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng 2020 sẽ vẫn là khoảng lặng của thị trường bất động sản, thị trường vẫn thiếu hụt dự án, thiếu hụt sản phẩm mới. Hơn nữa, với việc áp dụng bảng giá đất mới theo xu hướng tăng mạnh thì công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án cũng sẽ khó khăn hơn, việc bán hàng cũng rất khó vì giá sản phẩm cao…

Tương tự, nói về thị trường BĐS năm 2020, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, đánh giá, thị trường bất động sản đang bị ách tắc, bị sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở. Bên cạnh đó, do "độ trễ" của thị trường nên sẽ còn tiếp tục tác động tiêu cực trong những năm tới, dẫn đến một số doanh nghiệp có thể lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản; người tiêu dùng khó tạo lập nhà ở do giá nhà có xu thế tăng giá theo quy luật cung - cầu (do cầu lớn nhưng nguồn cung ít); nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.

Sẽ có điều chỉnh về chính sách

Bình luận về thị trường trong năm 2020, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi  nhìn nhận, sẽ có những điều chỉnh rất lớn từ Nhà nước. Khi có những chính sách điều chỉnh, đặc biệt về hoạt động đầu tư kinh doanh, thì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hay các nhà đầu tư cũng phải theo đó mà điều chỉnh.

"Luật Đất đai năm 2020 sẽ được trình Quốc hội, theo chiều hướng tháo gỡ giúp doanh nghiệp phát triển chứ không phải hạn chế, cản trở. Trong đó có các vấn đề về nhà ở giá thấp, từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống là rất thiếu, đặc biệt là ở các tỉnh và thành phố loại 1. Thiếu tức là nhu cầu cao và phải có yếu tố thúc đẩy nhu cầu. Các chủ đầu tư đang hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án của mình, và chắc chắn năm 2020 sẽ có các sản phẩm bán ra", ông Khởi nói.