Có nên sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư đất nền, chuyên gia nói gì?

Tại sự kiện mới đây, chuyên gia đầu tư BĐS Sử Ngọc Khương nhắc lại câu chuyện về việc, bên cạnh pháp lý rõ ràng thì NĐT phải hết sức cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS. Thực tế, có nhiều NĐT mua rất nhiều BĐS nhưng bán không ai mua, trong khi đa phần BĐS đó là tiền đi vay.

Theo vị chuyên gia này, pháp lý và khả năng tài chính vẫn là 2 yếu tố quan trọng hàng đầu khi NĐT mua bán BĐS, đặc biệt phân khúc dễ biến động nhất là đất nền.

Theo ông Khương, hiện thị trường BĐS nội đô khan hiếm nguồn cung, NĐT phải ra các thị trường vùng lân cận để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Nhiều người không muốn bỏ ngân hàng dòng tiền nhàn rỗi của mình. “Nếu so với chi phí lãi bỏ ngân hàng thì bỏ tiền vào đất khu ven vẫn là một cơ hội tốt hơn”, ông Khương khẳng định.

Tuy vậy, theo vị chuyên gia này, bỏ tiền vào đất NĐT cần cân nhắc đòn bẩy tài chính, đi vay không khuyến khích trong câu chuyện đầu tư này.

Thực tế, những năm qua giá đất nền biến động liên tục tạo ra làn sóng đầu tư của các NĐT nhỏ lẻ trên thị trường. “Tôi cho rằng, đất nền ở các thị trường tỉnh lẻ có hiện tượng nhóm đầu cơ thổi giá, môi giới tác động quá sâu vào thị trường khiến giá đất biến động liên tục. Điều này tiềm ẩn rủi ro lớn đối với NĐT lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà để mua bán BĐS, nhất là khi có sự thay đổi chính sách, nhà đầu tư sẽ chịu tác động mạnh. ”, ông Khương cho biết.

Sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà để mua bán BĐS có thể dẫn tới rủi ro, nhất là khi có sự thay đổi chính sách, nhà đầu tư sẽ chịu tác động mạnh

Thực tế, theo chuyên gia đầu tư BĐS này có nhiều NĐT mua rất nhiều BĐS nhưng bán không ai mua, trong khi đa phần BĐS đó là tiền đi vay. 

“Tôi nghĩ, NĐT mua đất nền nên chọn lựa những vị trí an toàn, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ. Không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất”, ông Khương nhấn mạnh.

Đồng thời, chuyên gia này cũng cho rằng, giá BĐS tăng phần lớn do sự biến động của thị trường chứ không phải do yếu tố hạ tầng đẩy giá lên. Bởi vì cơ sở hạ tầng, vốn ngân sách không phải một sớm một chiều.

Ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS cá nhân cũng từng nhấn mạnh, người có ý định dùng tiền lương mua nhà trả góp không nên vay quá 50% giá trị căn nhà và số tiền trả lãi không nên vượt quá 50% thu nhập hàng tháng của cả vợ lẫn chồng. “50% thu nhập trong tháng dùng để chi phí tái tạo sức lao động. Đây gọi là quy luật 2 lần 50%”. Với NĐT, không nên vay quá 60%, cân đối được mức độ gia tăng giá trị của BĐS với lãi vay ngân hàng.

Một số chuyên gia cũng chỉ ra những rủi ro của đòn bẩy tài chính, NĐT có thể gặp phải:

Con dao hai lưỡi: Yếu tố quan trọng nhất trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính là đánh nhanh thắng nhanh. Trong trường hợp, NĐT tính toán sai lệch về đầu tư BĐS sẽ khiến cho việc mua bán BĐS đó gặp khó khăn gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các NĐT không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.

Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay cũng khiến cho lợi nhuận của NĐT bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.

Thị trường BĐS nhiều biến động: Có thể thấy thị trường BĐS luôn biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.