Thị trường bất động sản 2020: Cung giảm, giá tăng

Năm 2020 được dự báo là không mấy sáng sủa đối với thị trường bất động sản (BĐS), khi tín dụng bị siết chặt kéo theo nguồn cung suy giảm. Trong bối cảnh đó, dự báo phân khúc đất nền và nhà ở giá rẻ sẽ là 2 phân khúc chủ đạo giữ được tốc độ tăng trưởng ổn định trong ngắn và trung hạn.

Vẫn thiếu vốn, nguồn cung

Thực tế, ngay từ đầu năm 2019, khi Ngân hàng Nhà nước đưa ra quy định giới hạn tỷ lệ vay, siết chặt các khoản tín dụng đối với doanh nghiệp, cá nhân vay kinh doanh BĐS, ngay lập tức đã khiến thị trường biến đổi theo chiều hướng bất lợi, nhiều dự án không kịp xoay xở vốn để tiếp tục thi công, trong khi giá sản phẩm trên thị trường gia tăng không ngừng.

Vì thế, khi vốn vay trung, dài hạn từ hệ thống ngân hàng tiếp tục bị siết chặt, sẽ dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới trong năm 2020 của thị trường BĐS giảm sút.

Lý giải về sự trầm lắng và khó khăn của thị trường BĐS còn kéo dài trong năm 2020, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), cho rằng do những vướng mắc về pháp lý không dễ giải quyết trong ngắn hạn.

Cụ thể, lãi suất tiếp tục cao, như huy động 8,7%, cộng thêm biên độ 3% đã đẩy lãi suất cho vay lên đến 11-12%/năm. Cùng với đó, nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS tăng từ 150% lên 200%, đã khiến ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh BĐS.

Sự khó khăn về vốn kéo theo hệ quả nguồn cung cho thị trường BĐS cũng bị hạn chế. Đã có nhiều dự báo năm 2020 doanh nghiệp tiếp tục rơi vào khó khăn, khi giá BĐS tăng mạnh do hệ số K liên tục điều chỉnh năm sau cao hơn năm trước.

Thực tế giá đất hiện đã rất cao, chiếm 20-25% giá thành BĐS, chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng. Thời gian tới, giá đất tăng càng đẩy giá bán nhà lên cao, doanh nghiệp càng khó tiếp cận đất đai đồng thời khó giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến thị trường nói chung.

Nhận xét về nguồn cung của thị trường BĐS 2020, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng nguồn cung của thị trường phụ thuộc khá nhiều vào sự phê duyệt chính sách của Nhà nước, cho phép triển khai xây dựng và hoàn thiện các dự án mới. Tuy nhiên, cũng rất khó để dự đoán chính xác khi nào các chính sách về nguồn cung thị trường sẽ được nới lỏng.

Chủ đạo căn hộ giá rẻ, đất nền

Theo Bộ Xây dựng, đến năm 2020, cả nước cần xây dựng khoảng 700.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu vực đô thị trong cả nước. Bộ Xây dựng cũng xây dựng dự thảo chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030, đã được Thủ tướng ký và ban hành Quyết định 2127/2011.

Điểm nổi bật trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia này là diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 26m2 sàn/người, tại nông thôn đạt 19m2 sàn/người, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/người.

Tuy nhiên, mục tiêu đặt ra trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia khó chạm mốc. Nguyên nhân chủ yếu do thị trường nhà ở chưa bắt kịp với mức thu nhập của người lao động bình thường. Hiện tại, giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập trung bình năm của người lao động, lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển.

Còn theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu Nhà ở xã hội trên toàn quốc giai đoạn 2011-2020 khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến nay mới thực hiện được khoảng 30% kế hoạch.

Các nhà nghiên cứu thị trường mới đây đưa ra con số giật mình, dù áp đảo về tổng nhu cầu thị trường nhưng nguồn cung của phân khúc nhà giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20%. Loại căn hộ có diện tích 60m2 có giá bán 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%, đồng nghĩa khoảng 80% người dân thành thị không thể mua được nhà giá rẻ.

Với tình hình trên, dư địa cho phân khúc nhà giá rẻ còn rất nhiều, các doanh nghiệp BĐS có thể khai thác trong năm 2020. Cùng với đó,  nếu các phân khúc khác thường xảy ra “sốt ảo”, phân khúc nhà ở giá rẻ lại sát với thị trường hơn bởi cầu có thực.

Đặc biệt, khi tín dụng ngân hàng cho BĐS ngày càng bị siết chặt khiến huy động vốn đầu tư thêm khó, việc chọn phân khúc nhà giá rẻ là kênh đầu tư khả thi đối với doanh nghiệp BĐS. Vì thế, không có gì ngạc nhiên khi giới đầu tư ngoại cũng đã bắt đầu nhắm đến phân khúc này.

Bên cạnh nhà giá rẻ, phân khúc đất nền cũng được giới đầu tư đánh giá sẽ là kênh chủ đạo trong năm 2020. Thực tế, các năm 2018 và 2019 thị trường đất nền chững lại khi nguồn cung và giao dịch đều suy giảm. Đơn cử như TPHCM, năm 2018 thị trường đất nền tăng giá khoảng 30-40%/năm, sang năm 2019 mức tăng trung bình chỉ đạt 15%, thậm chí có dự án chỉ tăng 10%. Xu hướng chững lại càng rõ rệt hơn sau hàng loạt thông tin lừa đảo, rao bán trái phép như vụ việc Alibaba, Angel Lina…

Dù vậy, theo các chuyên gia, đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong 2020. Do đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, nên khi quyết định đầu tư phân khúc này, nhà đầu tư cần có dòng tiền ổn định và xác định đầu tư trung - dài hạn. Trước khi đầu tư nên tìm hiểu quy hoạch, pháp lý và tính khả thi của dự án. Những giấy tờ pháp lý như quyết định 1/500, chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng, sổ đỏ cần được xem xét kỹ lưỡng.

Đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, do đó khi quyết định đầu tư phân khúc này, nhà đầu tư cần có dòng tiền ổn định và xác định đầu tư trung - dài hạn.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc phòng kinh doanh BĐS nhà ở Savills Việt Nam

Nguồn: Lưu Thuỳ (Sài Gòn Đầu Tư)