Dự cảm thị trường bất động sản 2020 (Kỳ 2): Những bước đi thận trọng

Bên cạnh góc nhìn lạc quan từ phía doanh nghiệp, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản 2020 sẽ có cơ hội phát triển tốt nếu tháo gỡ được những vướng mắc liên quan đến thể chế pháp lý.

Xu hướng "bền vững hóa"

Ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2020, dù thị trường bất động sản có những nguy cơ giảm tốc nhất định đến từ các yếu tố nguồn cung, pháp lý và tín dụng nhưng nhìn chung với các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô cộng với nhu cầu về nhà ở cao thì thị trường bất động sản về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định.

Điều này cũng hoàn toàn phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường giai đoạn 3 năm qua khi đã có sự đi lên một cách lành mạnh, chuyên nghiệp và giảm thiểu các nguy cơ rủi ro hơn so với thị trường bất động sản thời kỳ trước.

Trên cơ sở nhận định đó, ông Nam cho rằng với xu hướng “bền vững hóa” của thị trường bất động sản sẽ tạo ra dự địa tốt cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở bình dân và bất động sản công nghiệp trong trung và dài hạn.

Ông Nam đưa ra những phân tích về từng phân khúc bất động sản cụ thể như sau:

Thứ nhất, dư địa của phân khúc nhà ở bình dân đến từ yếu tố di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, hàng năm Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị.

Thứ hai, đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng với việc hành lang pháp lý liên quan đang dần được hoàn thiện cộng với nền tảng thiên nhiên, văn hóa, thể chế và lượng khách du lịch đang tăng trưởng tốt hứa hẹn sẽ có tiềm năng phát triển tốt trong trung và dài hạn.

Thứ ba, với bất động sản công nghiệp, cả trong ngắn hạn, trung và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển tốt đến từ xu thế chuyển dịch dòng vốn đầu tư từ các nước sang Việt Nam. Nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Mặt bằng giá tăng và đất ở lên ngôi

Chia sẻ nhận định về việc suy giảm nguồn cung sẽ có những tác động đến việc hình thành mặt bằng giá mới tăng so với hiện tại, Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, năm 2020 mặt bằng giá bất động sản dự báo sẽ tăng khi mà nguồn cung dự án ra thị trường bị bó hẹp, giảm cung có thể sẽ dẫn đến việc đầu cơ, các chủ dự án sẽ ghim hàng.

Thực tế, từ cuối năm 2019 khi mà giá bất động sản đã có sự nhích lên, lượng giao dịch tốt và có biểu hiện khan hàng, mức tăng được ghi nhận là 10-15%.

Theo ông Võ, trong năm 2020, phân khúc đã rất “nóng” trong năm 2019 là loại hình bất động sản du lịch hay còn gọi là Condotel sẽ có sự trầm lắng khó tránh khỏi sau những sự cố vừa qua nhưng thị trường Condotel sẽ sôi động lại ngay lập tức khi xây dựng được hành lang pháp lý đồng bộ.

Tuy nhiên, việc sửa luật được nhận định sẽ vẫn không thể xong trong “một sớm một chiều” do liên quan đến một loạt bộ luật. Condotel đang nằm trong thế bị nhìn nhận bằng quan điểm tương đối cũ để soi chiếu vào một loại hình bất động sản dạng mới mang đặc trưng của nền kinh tế chia sẻ.

Theo ông Võ, với tình hình thị trường năm 2020 như trên, các doanh nghiệp cần có những bước đi thận trọng. Doanh nghiệp có dự án đã được phê duyệt đẩy nhanh tiến độ công trình bên cạnh đó việc mở van ra thị trường một cách có chừng mực để kích cầu, tạo sự khan hàng nhằm tối ưu hóa lợi nhuận nhằm đạt lợi ích cao nhất.

Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân, bước đi khôn ngoan trong năm 2020 là lựa chọn những dự án và bất động sản có pháp lý rõ ràng, ưu tiên lựa chọn đất nền là đất ở hoặc nhà ở bởi đất ở sẽ có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và được sử dụng đất lâu dài.

Với đà tăng giá được dự báo, theo ông Võ các nhà đầu tư có tầm nhìn nên ra tiền sớm để nắm bắt khả năng thiếu cung trong 1-2 năm tiếp theo và thu về lợi nhuận đáng kể.

Ngoài ra, đối với các dự án Condotel, nếu lựa chọn được dự án có vị trí tốt, áp dụng pháp luật hiện hành chặt chẽ, có đơn vị vận hành đủ năng lực thì dù đó là bất động sản thương mại, du lịch với thời hạn sở hữu 50 năm thì vẫn có thể đầu tư.

Hình thành các quỹ đầu tư

Có chung nhận định về triển vọng của thị trường trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô có nhiều chỉ dấu tích cực, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh quan điểm thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phát triển rất tốt nếu tháo gỡ được những vướng mắc liên quan đến thể chế pháp lý.

Ông Thiên cho rằng, xét ở yếu tố kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản sẽ có sự biến động và việc kinh tế vĩ mô có ổn định hay không là rất quan trọng.

Nhìn vào tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam, trong 3 năm gần nhất đều có sự phát triển ổn định trong bối cảnh kinh tế thế giới gặp nhiều vấn đề. Điều này cũng tạo nên sự hấp dẫn với thế giới từ đó có thể thấy những triển vọng lớn trong năm 2020.

Theo ông Thiên, để thị trường phát triển bền vững cần triển khai đồng bộ và quyết liệt một loạt giải pháp:

Thứ nhất, nhanh chóng hoàn thiện hướng dẫn triển khai luật Quy hoạch (2017), thống nhất các vấn đề có liên quan về Luật quy hoạch, Luật quy hoạch đô thị và Luật quản lý phát triển đô thị (sắp ban hành), Luật Nhà ở (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014) và Luật Đất đai (2013).

Thứ hai, tập trung tháo gỡ những rào cản tiếp cận đất đai cho các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp: Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về quyền tiếp cận đất dự án; xác định rõ vai trò của các bên liên quan trong thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng; giải quyết triệt để các vấn đề có liên quan đến hạ tầng ngoài hàng rào bất động sản công nghiệp; tiến dần đến cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất, dần xóa bỏ triệt để chỉ định giao đất.

Thứ ba, tập trung nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến tài chính phái sinh bất động sản, đặc biệt là ba nhóm công cụ quỹ đầu tư tín thác bất động sản, hệ thống thế chấp thứ cấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản; trái phiếu hóa bất động sản - quyền sử dụng đất và cổ phần hóa quyền sử đụng đất. Nghiên cứu trình ban hành các luật có liên quan như Luật thuế tài sản, Luật chống đầu cơ đất đai, bất động sản, Luật sở hữu...

Thứ tư, tìm kiếm nguồn vốn tạo quỹ hỗ trợ lãi suất cho phát triển nhà giá thấp; hình thành các quỹ hỗ trợ đầu tư bất động sản giá thấp tương tự như gói 30 nghìn tỷ những năm 2013-2016. Đồng thời rà soát các dự án bất động sản chậm triển khai hoặc không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế.

>> Dự cảm bất động sản 2020 (Kỳ 3): Doanh nghiệp thay đổi chiến lược, làm dự án nào chắc dự án đó

Lê Sáng