Trở ngại của thị trường bất động sản không nằm ở sức cầu

Nhu cầu tiêu thụ BĐS tại TP.HCM vẫn rất cao nhưng tác động từ việc thiếu nguồn hàng chào bán đang khiến bức tranh toàn cảnh thị trường kém tươi sáng.

Theo báo cáo từ HoREA, trong năm 2019, toàn TP.HCM chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 92% so với năm trước. Năm nay cũng chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 85%; 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 80%.Về nguồn cung chào bán, toàn thành phố có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư đủ điều kiện bán nhà, giảm 14,1% so với năm 2018. Trong đó, lượng căn hộ cao cấp lên đến 15.758 căn, chiếm tỷ lệ áp đảo 67,1%. Căn hộ trung cấp có 5.284 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 22,5%. Dòng sản phẩm nhà ở bình dân có 2.395 căn, chỉ còn chiếm 10,2%. Số lượng dự án nhà ở tập trung nhiều nhất tại khu Đông và khu Nam. Trong đó quận 9 chiếm đến 9 dự án, quận 7 có 8 dự án. Năm 2019, thành phố không có dự án nhà ở xã hội mới và chỉ có 3 dự án cũ hoàn thành xây dựng. 

Thiếu nguồn cung chào bán cũng khiến giao dịch toàn thị trường sụt giảm. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018; trong đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ có 6.280 giao dịch, cũng giảm 20% so với năm 2018. Tuy nhiên tình hình tiêu thụ năm 2019 lại vô cùng tốt, hầu hết các phân khúc chào bán đều ghi nhận sức tiêu thụ đạt hơn 90%. Đồng thời hàng tồn kho được hấp thụ dần, khoảng 1.000 căn mỗi quý. Bất chấp giá bán tăng cao, hầu hết những dự án chào bán mới đều ghi nhận ra hàng thành công, dự án chào bán thứ cấp cũng tiêu thụ mạnh dù tăng gần 20% so với năm 2018. Điều này minh chứng rõ, vấn đề của thị trường không đến từ sức cầu mà ở yếu tố nguồn cung hạn chế.

“Tính thanh khoản của thị trường bất động sản thành phố nhìn tổng thể vẫn tốt do tổng cầu có khả năng thanh toán vẫn cao. Gần như 100% căn hộ trung cấp, căn hộ bình dân đã được tiêu thụ và có những dự án nhà ở cao cấp có tỷ lệ tiêu thụ lên đến hơn 60% trong năm 2019. Riêng hoạt động kinh doanh cho thuê nhà đã có dấu hiệu sụt giảm hiệu quả đầu tư, tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt bằng hoặc thấp hơn lãi suất tiết kiệm, nên sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản thứ cấp trong những năm sắp tới”, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhìn nhận.

Yếu tố nguồn cung và pháp lý được dự báo là trở ngại khiến giao dịch BĐS trong năm 2020 khó có đột phá. Ảnh: Phương Uyên

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Quốc Anh – P.TGĐ Batdongsan.com.vn cho rằng, dù giảm nhiệt nhưng thị trường BĐS không đóng băng bởi thực tế nguồn cầu vẫn rất cao. Chỉ có thể nói là thị trường chững lại vì những yếu tố liên quan đến pháp lý. Khả năng hấp thụ tại các dự án vẫn cao chứng tỏ nhu cầu của người mua là có, khả năng hấp thụ là có. Điều này cho thấy vấn đề của thị trường BĐS không đến từ sức cầu mà đến từ nguồn cung. 
 
Thống kê của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, riêng Hà Nội và TP.HCM cần tới 8,7 triệu m2 sàn mới mỗi năm (tương đương khoảng 12.000-14.000 căn hộ). Tăng trưởng kinh tế tốt, dân có tiền, nhu cầu lớn, lạm phát thấp, có vẻ như không có gì khiến bất động sản không phát triển được. Nhưng hiện tại cung đang trong giai đoạn kiểm soát chặt. Do vậy mới có chuyện nhu cầu lớn nhưng nguồn cung dự án mới khá chậm.

Thực trạng khan hiếm nguồn hàng kỳ vọng sẽ được giải quyết trong năm 2020 khi mà thị trường chào đón thêm dự án mới. Trong kế hoạch cho năm 2020 của nhiều doanh nghiệp địa ốc phía Nam, vẫn có khá nhiều dự án mới được triển khai trên đại bàn TP.HCM. 

Cụ thể, Tập đoàn Đại Phúc có kế hoạch trong năm 2020 sẽ đưa ra thị trường 1 dự án hoàn toàn mới tại huyện Bình Chánh, TP.HCM, diện tích trên 100 ha với dòng sản phẩm chính là nhà phố, biệt thự. Dự án Van Phuc City tại quận Thủ Đức có thêm dòng sản phẩm mới là chung cư và chào bán biệt thự cao cấp trên 100 tỷ đồng/căn. Dự kiến năm 2020, Đại Phúc sẽ đưa ra thị trường khoảng 2.000 sản phẩm. 

Tập đoàn Hưng Thịnh Corp lên kế hoạch mở bán dự án chung cư 1.000 căn hộ thuộc khu Làng đại học Quốc gia TP.HCM. Tập đoàn Vingroup sẽ tiếp tục phát triển dự án Vinhomes Grand Park, quận 9 với các phân khu còn lại, tổng số hơn 30.000 sản phẩm, gồm chung cư và hơn 2.000 nhà phố, biệt thự trong năm 2020. Cũng trong năm 2020, Vingroup sẽ hoàn thiện pháp lý để phát triển dự án nghỉ dưỡng tại biển Cần Giờ, TP.HCM. Keppel Land Vietnam sẽ triển khai dự án Saigon Sports City quận 2, TP.HCM với quy hoạch trên diện tích 64 ha, cung cấp 4.300 căn hộ cao cấp, tổ hợp thể thao, trung tâm giải trí và phong cách sống đầu tiên của Việt Nam. 

Nhìn chung, thị trường BĐS TP.HCM sẽ vẫn là thị trường điểm được giới đầu tư kỳ vọng sẽ có những thay đổi tích cực một khi cởi bỏ nút thắt nguồn cung.

Phương Uyên